2-комн.кв. · 44,9 м² · 7/9 этаж

Справочные данные

Чистая прибыль

Чистая прибыль считается как выручка с продажи объекта после вычета всех прямых (например, сумма покупки объекта и налоги) и второстепенных расходов (например, сумма ремонта и транзакционные расходы). Проще говоря, чистая прибыль – это сколько денег вы получите "на руки" после окончания сделки.

ROI

ROI (Return on Investment) – это отношение чистой прибыли ко всем расходам. ROI показывает сколько % от всех вложенных денег вам вернулось в виде чистой прибыли.

IRR

IRR (aROI) показывает годовую доходность с учетом цикла сделки, равного 4 месяцам и прибылью до вычета налогов, чтобы универсально сравнивать инвестиции. Проще говоря, это сколько % на вложенный капитал вы получите прибыли до налогов за год, если на одну сделку у вас уходит 4 месяца.
Технически, это Annualized ROI (эквивалентная годовая доходность), а не IRR в классическом инвестиционном смысле. IRR (Internal Rate of Return) обычно считает реальную доходность на вложенный капитал с учетом времени и сложных процентов, через функцию приведения денежных потоков к нулю (NPV=0). Проще говоря, это когда у вас платежи не одномоментные, это значит, что ваш капитал работает разное количество времени. Но так на рынке редевелопмента (флиппинга) квартир для дальнейшей перепродажи в большинстве случаев платежи одномоментные (один вход, один выход) или не разбиты сильно по времени – нет смысла считать IRR в классическом инвестиционном смысле. Поэтому IRR = aROI. Здесь мы называем его IRR, как принято на рынке флиппинга.

GAPP

GAPP (Growth Against Purchase Price) показывает разницу между ценой входа в сделку и ценой выхода из сделки, то есть, насколько выросла цена продажи объекта по сравнению с ценой покупки этого объекта (именно цена!, не прибыль). По этому показателю удобно сравнивать эффективность сделки по отношению к цене входа.

Стоимость ремонта и транзакционные расходы

Стоимость ремонта считаем как 60 000 рублей умноженные на общую площадь рассматриваемого объекта + 100 000 рублей на транзакционные расходы (брокеру по недвижимости, юристу, непридвиденные траты и т.п.).

Расходов всего

Стоимость объекта + Стоимость ремонта и транзакционные расходы

Прогнозируемая стоимость м² после ремонта

Наша математическая модель сравнивает текущий объект с объектами в евро-ремонте в несколько этапов (в том же районе с таким же количеством комнат, в доме такого же типа, в доме того же периода постройки, в доме с таким же количеством этажей и так далее; с учетом, что стоимость м² у объекта в евро ремонте не превышает 150% от стоимости м² рассматриваемого объекта). Каждый этап имеет свой вес (значимость) в зависимости от количества объектов и приоритетности (например, 10 квартир в евро ремонте с таким же количеством комнат будут иметь бОльший вес в сравнении с 2 квартирами в доме с таким же количеством этажей). После нахождения всех весов алгоритм высчитывает средневзвешенное на основании полученных весов и получает прогнозируемая стоимость м² после ремонта.

Прогнозируемая стоимость объекта после ремонта

Считается как Прогнозируемая стоимость м² после ремонта умноженная на общую площадь рассматриваемого объекта.

Прибыль до вычета налогов

Считается как Прогнозируемая стоимость объекта после ремонта за вычетом Расходов всего

Сумма налогов

Считается как 13% от прибыли до вычета налогов